公寓特點

  公寓爲商用(yòng)水(shuǐ)電費按商用(yòng)算(suàn)，土地使用(yòng)年限爲50年，不可以遷戶口。住宅水(shuǐ)電費按民用(yòng)算(suàn)，土地使用(yòng)年限爲70年。

  公寓交納的稅費和(hé)土地出讓金(jīn)都比住宅要高(gāo)，所以公寓的銷售價格要比住宅稍高(gāo)。

  公寓普遍的特點是位置屬于中心地段，一般以小(xiǎo)戶型全裝修出現(xiàn)。居住人群主要以長住的商務客群爲主，看(kàn)重的是便利的位置和(hé)準酒店(diàn)式的居住體驗，同時(shí)比酒店(diàn)低(dī)的租金(jīn)。但(dàn)也(yě)有極個别的是不同的産品，如上(shàng)海的王子晶品，是大(dà)戶型超豪華的産品，但(dàn)是客群隻是層次更高(gāo)，以家庭一起過來(lái)居住的長住商務客。這(zhè)類人群通常隻是住個一年半載的，所以對(duì)于酒店(diàn)式的享受很(hěn)在乎，同時(shí)對(duì)于有無燃氣供應，水(shuǐ)電是否平價并不在乎。由于帶有部分的投資屬性，所以小(xiǎo)戶型，低(dī)總價就是很(hěn)重要的特點。

  公寓樓2從(cóng)功能(néng)上(shàng)來(lái)講，公寓要在保證基本居住功能(néng)的基礎上(shàng)，更講究舒适性，功能(néng)的完備性、服務和(hé)結構的合理(lǐ)性。首先，單套公寓的面積要達到(dào)120平方米，這(zhè)樣它才能(néng)在室内功能(néng)分區(qū)上(shàng)做得比較好(hǎo)，面積過小(xiǎo)，就不能(néng)體現(xiàn)分區(qū)，那麽舒适性和(hé)功能(néng)性就大(dà)打折扣了(le)。而且，公寓的空(kōng)間面積也(yě)應該大(dà)，這(zhè)個空(kōng)間面積主要體現(xiàn)于層高(gāo)上(shàng)，早期的一些(xiē)住宅，不太強調層高(gāo)的問題。公寓的平面面積大(dà)了(le)，如果層高(gāo)不夠的話(huà)，容易讓人有種壓抑感，所以公寓一般要求層高(gāo)在2.8米以上(shàng)。在配套上(shàng)，公寓要達到(dào)24小(xiǎo)時(shí)電梯和(hé)24小(xiǎo)時(shí)熱水(shuǐ)的标準。

  在建築質量和(hé)建築标準上(shàng)，公寓基本以闆樓爲主，通風(fēng)性要好(hǎo)，陽光充足，其他(tā)的公寓和(hé)住宅沒有什(shén)麽本質區(qū)别。

  普通住宅，一般是以家庭爲單位居住，2房3房爲主力，品質檔次高(gāo)低(dī)不同。居住人群要看(kàn)中居住環境，綠化，學校等配套。由于是長期居住，因此要關心物業費，水(shuǐ)電費等開(kāi)支，但(dàn)是較之商用(yòng)人群還是有容忍度，允許新盤之後再完善相關的生活配套設施。

  1. 定義的區(qū)别

  住宅(residentialbuilding)在《住宅設計(jì)規範》和(hé)《住宅建築規範》中都有明(míng)确的定義：供家庭居住使用(yòng)的建築。

  公寓(apartmentBuilding)在現(xiàn)今的設計(jì)規範中沒有明(míng)确的定義。要了(le)解公寓的含義，我們先要了(le)解地産業中的另一個概念，叫多家庭樓宇(MultifamilyHoushing)。這(zhè)一概念的含義是，擁有一個以上(shàng)居住單位(Unit)，或者說擁有多個居住單位的樓宇。多家庭樓宇可分爲兩類。一類是二至四個居住單位之樓宇，這(zhè)就是常說的二至四家庭。二類是五個或五個以上(shàng)居住單位之樓宇，這(zhè)就是通常所說的公寓。公寓是商業地産投資中較多的一種地産形式。

  從(cóng)定義上(shàng)看(kàn)出住宅就是供一個家庭使用(yòng)的，而公寓通常是多家庭或多個人使用(yòng)的。

  2.用(yòng)地性質和(hé)産權的區(qū)别

  首先我們應明(míng)确公寓和(hé)住宅開(kāi)發地塊的土地使用(yòng)性質，住宅隻能(néng)建在住宅用(yòng)地上(shàng)或商住用(yòng)地上(shàng)，而公寓可以建在住宅用(yòng)地上(shàng)也(yě)可以建在綜合性用(yòng)地(商住)、商業用(yòng)地或教育用(yòng)地等其他(tā)性質用(yòng)地上(shàng)。其次建築的使用(yòng)性質，開(kāi)發公司是按住宅用(yòng)房還是按公寓爲業主辦理(lǐ)産權手續，住宅的産權年限爲70年，居住型公寓的産權年限也(yě)爲70年，而商務型公寓根據用(yòng)地性質産權爲40年或50年，酒店(diàn)式公寓根據用(yòng)地性質産權爲40年。這(zhè)樣住宅和(hé)公寓兩者的定性就基本明(míng)确了(le)。像成都市規劃局對(duì)公寓的産權專門(mén)公布了(le)《關于“公寓”建設管理(lǐ)的若幹規定》，明(míng)确界定“公寓”是指除日照要求外(wài)均滿足《住宅建築設計(jì)規範》其他(tā)強制性内容的一類的生活單元。這(zhè)一于2005年11月1日起施行的《關于“公寓”建設管理(lǐ)的若幹規定》還要求，房管部門(mén)對(duì)“公寓”進行房屋産權登記時(shí)須明(míng)确爲“公寓”，并在房屋産權證上(shàng)的房屋用(yòng)途一欄标注爲“公寓”。

  3. 類型的區(qū)别

  住宅的類型根據《民用(yòng)建築設計(jì)通則》和(hé)《住宅設計(jì)規範》分爲低(dī)層住宅、多層住宅、中高(gāo)層住宅和(hé)高(gāo)層住宅，高(gāo)層住宅又分爲單元式高(gāo)層住宅、塔式高(gāo)層住宅和(hé)通廊式高(gāo)層住宅。

  公寓根據市場上(shàng)常見的幾種類型，主要分爲居住型公寓(普通公寓)、商務型公寓和(hé)酒店(diàn)式。根據産權性質，公寓大(dà)緻可分爲三類，出租型。它以出租給租客使用(yòng)爲目的，因此這(zhè)類公寓可稱之爲出租公。自(zì)住型。如果是自(zì)住型的公寓，我們稱之爲Condo或Co-Op。Condo公寓的每個單位屬于不同的擁有者，有産權。而Co-Op的單位使用(yòng)者，相當于公司的股份持有人。顯然，從(cóng)廣義的商業地産的角度來(lái)界定什(shén)麽是公寓，我們指的是擁有五個或五個以上(shàng)出租單位的樓宇，而不是指Condo或Coop，盡管有人買Condo或Co-Op用(yòng)以出租，就象買一個兩家庭用(yòng)以出租一樣，但(dàn)那不是商業樓宇。還有一種類型，即混合型。混合型通常有一部分爲商業用(yòng)的辦公室、店(diàn)鋪、醫(yī)生診所等，另一部分爲Condo或Co-Op寓所單位。此外(wài)，我們還可根據公寓的結構和(hé)型态，将其區(qū)分爲小(xiǎo)型公寓、花(huā)園公寓和(hé)高(gāo)層公寓。